HoonSmart.com>>บล.ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ยอด presales ไตรมาส 2/68 หดตัวจากเหตุแผ่นดินไหว พร้อมปรับประมาณการ presales ปี 68 ลง 2.5% เป็น 2.172 แสนล้านบาท แนะ Neutral (เป็นกลาง) จาก presales และกำไรปกติจะโตชะลอปี 68 แต่หุ้นไม่แพง-ปันผลสูง จึงเลือก AP, SIRI และ SPALI เป็น Top pick
บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ประมาณการยอด presales รวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 บริษัทที่ทำการศึกษา ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ANAN, ORI และ SC จะลดลง 24.2% qoq และ 32.5% yoy เป็น 4.36 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 2/2568 เพราะ presales คอนโดมิเนียมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 56.2% qoq และ 59.6% yoy หลังเกิดแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค. 2568
ดังนั้น ยอด presales ในไตรมาส 2/2568 จึงน่าจะมีสัดส่วนเพียง 20.1% ของประมาณการในปี 2568 หรือเป็นสถิติต่ำสุดของปีนี้ เนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวกระทบอุปสงค์ใหม่ ทั้งการขายสต็อกคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่และคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ AP, SIRI, และ ORI ยังเลื่อนเปิดคอนโดมิเนียมไปเป็นครึ่งปีหลัง 68 จากเดิมจะเปิดไตรมาส 2/2568 เพราะ Sentiment ตลาดอ่อนตัว
ขณะที่ยอด presales ที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 2/2568 น่าจะเพิ่มขึ้น 4.1% qoq แต่ลดลง 10% yoy เป็น 3.18 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากการเปิดโครงการใหม่เพิ่ม, ฐานที่ต่ำในไตรมาส 1/2568 และมาตรการอสังหาฯ เช่นการผ่อนคลาย LTV (เริ่ม 1 พ.ค. 2568) และการลดค่าโอนค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้าน/ยูนิต (เริ่ม 22 เม.ย.2568)
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า ยอด presales โดยรวมในครึ่งปีแรก 2568 จะลดลง 17.5% yoy เป็น 1.012 แสนล้านบาท โดยที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 9.1% yoy และคอนโดมิเนียมลดลง 28.1% yoy ซึ่งในกลุ่มที่ฝ่ายวิเคราะห์ฯศึกษานั้น SIRI น่าจะมี presales เติบโตสูงสุดในครึ่งแรกปี 2568 ที่ 4.4% yoy เพราะ presales คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 38.1% yoy เติบโตแข็งแกร่ง เนื่องจากโครงการเปิดใหม่ในพัทยาและภูเก็ตได้เสียงตอบรับดี ส่วนผู้ประกอบการอื่นน่าจะมี presales ลดลง เนื่องจาก presales คอนโดมิเนียมลดลง
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ปรับประมาณการ presales ในปี 2568 ลง 2.5% เป็น 2.172 แสนล้านบาท เนื่องจาก PSH, QH, SPALI, ANAN และ SC น่าจะมี presales ในไตรมาส 2/2568 ต่ำกว่าคาด เนื่องจากความต้องการคอนโดมิเนียมทั้งจากลูกค้าในประเทศและต่างชาติลดลง เพราะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและเหตุแผ่นดินไหว แม้ presales ที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2568 น่าจะเพิ่มขึ้น 3.4% yoy ทั้งนี้ยอด presales รวม 1.012 แสนล้านบาทในครึ่งแรกปี 2568 คิดเป็น 46.6% ของประมาณการทั้งปี โดยคาดว่า presales จะเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลังจากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น, อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมไฮ-ไรซ์ที่กลับมาฟื้นตัว รวมถึงแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ย
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มอสังหาฯ เนื่องจาก presales และกำไรปกติน่าจะเติบโตชะลอตัวในปี 2568 แต่มีการประเมินมูลค่าไม่แพงเพราะซื้อขายที่ P/E 5.9 เท่าในปี 2568 หรือ -2SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี รวมทั้งมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 7.9-8.2% ในปี 2568-2569 ขณะที่เลือก AP, SIRI และ SPALI เป็น Top pick โดยชอบ SIRI เนื่องจากน่าจะ outperform คู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงไฮ-เอนด์สูง ประเมินมูลค่าไม่แพง ขณะที่ผลกำไรของ SPALI กระจายความเสี่ยงได้ดี หลังส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจในออสเตรเลียเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯจะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนจากมาตรการภาษีสหรัฐและยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk อาจมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี