HoonSmart.com>>กองทรัสต์ PROSPECT REIT เดินหน้าลงทุน 3 โครงการในบางกอกฟรีเทรดโซน มูลค่ารวม 3,350 ล้านบาท ดันผลตอบแทนปีแรกจาก 0.72 บาทต่อหน่วย เป็น 0.87 บาทต่อหน่วย คิดเป็น 10.6% ต่อปี หนุน IRR 9.9% สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน 310 ล้านหน่วย ราคาสูงสุดไม่เกิน 8.2 บาท เปิดจอง 19–23 พ.ค.นี้ พร้อมให้ความมั่นใจยังไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการภาษีใหม่ของสหรัฐฯ
บางนา-ตราด และเทพารักษ์ มูลค่ารวมไม่เกิน 3,350 ล้านบาท หนุนประมาณการผลตอบแทนปีแรกเพิ่มขึ้นเป็น 0.87 บาทต่อหน่วย ชูศักยภาพทรัพย์สินใหม่อยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของภาคอุสาหกรรมและโลจิสติกส์ และมีพื้นที่ Free Zone ใหญ่ที่สุดในย่านบางนา-ตราด รวมถึงอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงที่ 96.9% 96.9% และ 100.0% ตามลำดับ จะประกาศราคาเสนอขายสูงสุดของหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมภายในวันที่ 15 พฤษภาคม 2568 ทั้งนี้ ราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 8.2 บาทต่อหน่วย เตรียมเปิดให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนและประชาชนทั่วไปจองซื้อในวันที่ 19-23 พฤษภาคมนี้ ให้ความมั่นใจกองทรัสต์ฯ ยังไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการภาษีใหม่ของสหรัฐฯ
น.ส.รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ในฐานะผู้สนับสนุนหลักและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT REIT) หรือ PROSPECT กล่าวว่า โครงการบางกอกฟรีเทรดโซนทั้ง 3 โครงการที่กองทรัสต์ PROSPECT REIT จะลงทุนเพิ่มเติมนั้น ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์สำหรับอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ เหมาะสำหรับการตั้งโรงงาน คลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้าโดยมีพื้นที่ Free Zone ขนาดใหญ่ที่สุดในย่านบางนา-ตราด ซึ่งช่วยเสริมธุรกิจนำเข้า-ส่งออก และดึงดูดความต้องการเช่าพื้นที่จากอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น โลจิสติกส์ อาหารและเครื่องดื่ม ชิ้นส่วนยานยนต์ และอิเล็กทรอนิกส์ เป็นต้น
มีบริการที่ครบวงจร เช่น อาคารแบบ Built-to-Suit ระบบสาธารณูปโภค และการประสานงานกับหน่วยงานราชการ ช่วยอำนวยความสะดวกและส่งเสริมการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการ
ตลาดเช่าพื้นที่ในกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกและสมุทรปราการ มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึง 91% ในปี 2566 ซึ่งการขยายพื้นที่ของ PROSPECT REIT กว่า 1 ล้านตารางเมตรในปัจจุบัน และเป้าหมาย 2 ล้านตารางเมตรภายในปี 2571 จะตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้นและเสริมความมั่นคงของทรัสต์ในระยะยาว
“สงครามการค้า และภาษีนำเข้าสหรัฐฯ ยังไม่กระทบเชิงลบกับฐานลูกค้าเรา แต่เป็นตัวเร่งปฏิกริยาให้เกิดการย้ายฐานการผลิตมาไทยเร็วขึ้น โดยเดือนเม.ย.2568 สัปดาห์แรกของเดือนเราสามารถขายพื้นที่ได้ถึง 2 หมื่นตารางเมตร คิดเป็น 10% ของยอดขายพื้นที่ทั้งปี ที่เราขายได้เฉลี่ยปีละ 2 แสนตารางเมตร โดยเรามีการก่อสร้างใหม่ปีละ 1.5 แสนตารางเมตร ปัจจุบันเรามีพื้นที่ให้เช่ารวม 4.5 แสนตารางเมตร”น.ส.รัชนี กล่าว
เพิ่มรายได้ระยะยาว
น.ส.อรอนงค์ ชัยธง ผู้จัดการกองทรัสต์ PROSPECT REIT กล่าวว่า กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2563 และปัจจุบันมีทรัพย์สินที่ลงทุนรวม 4 โครงการสำคัญ ได้แก่ โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1, 2, 3 และโครงการ X44 รวมพื้นที่ให้เช่าประมาณ 292,332 ตารางเมตร ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่เชื่อมต่อกับสนามบิน ท่าเรือ และทางด่วน ณ สิ้นปี 2567 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 96.8%
นอกจากนี้ ในปี 2567 ได้จ่ายเงินออกให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในรูปแบบประโยชน์ตอบแทนและเงินลดทุนแล้วรวมกว่า 0.8560 บาทต่อหน่วย คิดเป็น Annualized Yield ที่ 10.1% ต่อปี เมื่อเทียบกับราคาหน่วยทรัสต์ที่ 8.5 บาท ณ สิ้นปี 2567 ถือเป็นอันดับต้น ๆ ของกองทรัสต์กลุ่มอุตสาหกรรม
สำหรับ การลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ จะลงทุนในพื้นที่ของทรัพย์สินที่เป็นโครงการเดียวกับที่ลงทุนอยู่ในปัจจุบัน ได้แก่
1. โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 1 ในสิทธิ์เช่าช่วงที่ดินและอาคาร เป็นเวลา 15 ปี มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 158,315 ตารางเมตร
2. โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 2 ในสิทธิ์เช่าช่วงที่ดิน เป็นเวลา 26 ปี และกรรมสิทธิ์อาคาร 12,481 ตารางเมตร
3. โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 3 ในกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร รวมพื้นที่ให้เช่าประมาณ 50,882 ตารางเมตร
จุดเด่นของ 3 โครงการที่ลงทุนเพิ่มเติม อยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ในย่านศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงกว่า 90% มาโดยตลอด เป็นพื้นที่ที่ได้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีจากเขต Free Zone เช่น ได้รับยกเว้นอากรขาเข้าและขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต
มี บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ โดยพัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนมากว่า 15 ปี ปัจจุบันมี 7 โครงการภายใต้การบริหารจัดการ พื้นที่รวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร จึงมีความเชี่ยวชาญการบริหารอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า
มีการเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) จาก 29.9% เป็น 31.9% ช่วยเพิ่มความมั่นคงในรายได้ระยะยาว และคาดว่าจะให้ผลตอบแทนปีแรกของกองทรัสต์เพิ่มขึ้นเป็น 0.87 บาทต่อหน่วย จาก 0.7 บาทต่อหน่วย
“ลูกค้าที่อยู่ในกองทรัสต์ PROSPECT REIT 80% เป็นโรงงาน ที่มีการส่งออกไปสหรัฐแค่ 5% ยังไม่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากพื้นที่เช่าส่วนใหญ่ยังคงมีความต้องการสูง พร้อมการต่อสัญญาเช่าในไตรมาสแรกของปีนี้ถึง 100% และยังไม่มีสัญญาณของการย้ายออก เพราะประเทศอื่นก็เจอภาษีเหมือนกัน การย้ายโรงงานไม่คุ้มกับต้นทุนที่ต้องจ่าย”น.ส.อรอนงค์ กล่าว
น.ส.อรอนงค์ กล่าวว่าลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้ช่วยยกระดับศักยภาพของกองทรัสต์ทั้งในด้านความมั่นคงและผลตอบแทนระยะยาว โดยหลังการลงทุนจะทำให้สินทรัพย์รวม(AUM)ของกองทรัสต์โตขึ้นเป็น 8,709 ล้านบาท จากปัจจุบัน 5,359 ล้านบาท อยู่ในขนาดที่นักลงทุนสถาบันลงทุนได้แล้ว จากเดิมที่เล็กไปสำหรับสถาบัน ซึ่งจะทำให้สภาพคล่องของหน่วยทรัสต์เพิ่มขึ้น
“คาดว่า AUM จะเพิ่มขึ้นเป็น 1 หมื่นล้านบาทในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เพราะบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ที่เป็นสปอนเซอร์เรา ก็มีการลงทุนใหม่ๆ ทุกๆ ปี”น.ส.อรอนงค์ กล่าว
น.ส.อรอนงค์ กล่าวว่า สำหรับหนี้สินของกองรีทดังกล่าวมีอยู่ประมาณ 30% จากระดับที่สามารถกู้ได้ 35% ซึ่งการกู้เพิ่มในครั้งนี้ก็ยังอยู่ในเพดานที่กู้ได้และยังไม่เกิน 35% จากปัจจุบันที่ได้รับการจัดอันดับเป็น Investment Grade สามารถกู้ได้ถึง 60% แต่ยังไม่มีความจำเป็นต้องใช้ในปัจจุบัน โดยภาระอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ MLR 4 แบงก์ใหญ่ -1.5% อยู่ประมาณ 6% ต่อปี ถือว่าเป็นอัตราที่อยู่ในระดับเดียวกับกองรีทอื่นๆ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลงก็จะทำให้ภาระดอกเบี้ยลดลงด้วย
ผลตอบแทนติด Top Tier
นายคมกฤต รักษากุลเกียรติ หัวหน้าวาณิชธนกิจ ธนาคารทิสโก้ (TISCO) และตัวแทนบล. ทิสโก้ จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย กล่าวว่า เงินที่จะนำมาใช้ในการซื้อทรัพย์สินครั้งนี้จะมาจาก 2 ส่วน ส่วนแรกจะมาจากการนำเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมมูลค่าไม่เกิน 2,540 ล้านบาท หรือไม่เกิน 310 ล้านหน่วย อีกส่วนหนึ่งจะมาจากเงินกู้ธนาคารพาณิชย์ ไม่เกิน 1,450 ล้านบาท การที่ใช้เม็ดเงินจากการระดมทุนแล้วก็เงินกู้เพื่อ ช่วยลด ภาระของผู้ถือหน่วยเดิม และทำให้ผลตอบแทนของผู้ถือหน่วยสูงขึ้น
“หลังจากเข้าลงทุน ทำให้ผู้ถือหน่วยได้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น 0.15 บาทต่อหน่วย เป็น 0.87 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนต่อปี 10.6% ถ้ามองการลงทุนระยะยาว IRR 9.9% ต่อปี ในส่วน 10.6% ต่อปีถ้าเปรียบเทียบกับกองรีทในอุตสาหกรรมเดียวกัน กับกองรีททั้งหมด สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม เรียกว่าติด Top Tier”นายคมกรต กล่าว
นายคมกรต กล่าวว่า ในมุมของผลตอบแทน 10.6% ต่อปีของกองรีทจัดว่ามีความเสถียรในระยะยาวจากการเก็บค่าเช่าที่มีความแน่นอน ใกล้เคียงกับสินทรัพย์ประเภทพันธบัตร แต่อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรที่ 10.6% ต่อปี และ IRR 9.9% ต่อปีในปัจจุบันหายากมาก กอง PROSPECT REIT จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในยุคอัตราดอกเบี้ยขาลง
นอกจากนี้ คุณภาพทรัพย์สินยังแข็งแกร่งจากการตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ที่ดี มีศักยภาพสูงและมีความต้องการจากผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ทำให้สินทรัพย์ในกองรีทดังกล่าวโตขึ้นอย่างต่อเนื่องดีต่อนักลงทุนในระยะยาว
ล่าสุด เตรียมกำหนดขึ้นเครื่องหมาย XR (Exclude Right) ในวันที่ 28 เมษายน 2568 เพื่อกำหนดสิทธิผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่ได้รับสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม โดยจะเปิดให้ผู้ถือหน่วยเดิมจองซื้อในวันที่ 19-23 พ.ค. 2568 ผ่านช่องทางเว็บไซต์ ของบล.ทิสโก้ หรือ สำนักงานใหญ่บล.ทิสโก้ ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย โดยจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดซึ่งจะประกาศภายในวันที่ 15 พ.ค. 2568
ทั้งนี้ ราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 8.2 บาทต่อหน่วย กำหนดอัตราส่วนใช้สิทธิจองซื้อที่ 1 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 0.6648 หน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายเพิ่มเติม
ส่วนนักลงทุุนทั่วไป จองซื้อในวันที่ 19-23 พ.ค. 2568 เช่นกัน ผ่านทางบล.ทิสโก้ จำกัด ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) และ บล. อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด โดยจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดซึ่งจะประกาศภายในวันที่ 15 พ.ค. 2568 ทั้งนี้ ราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 8.2 บาทต่อหน่วย
ทังนี้ ราคาเสนอขายสุดท้าย (Final Price) คาดว่าจะประกาศภายในวันที่ 26 พ.ค. 2568 ผ่านเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หลังจากที่สำรวจความต้องการจองซื้อจากนักลงทุนสถาบัน (Bookbuilding) โดยกรณีราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด จะคืนเงินส่วนต่างแก่ผู้จองซื้อภายใน 5-10 วันทำการนับจากวันที่สิ้นสุดการเปิดจองซื้อ และคาดว่าจะนำหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในเดือนมิถุนายนนี้