HoonSmart.com>> “ทริสเรทติ้ง” หั่นเครดิต “อารียา พรอพเพอร์ตี้” เป็น BB- จาก BB เปลี่ยนแนวโน้ม เป็น Stable จาก Negative กังวลหนี้สูง สภาพคล่องตึงตัว ด้านความสามารถทำกำไรอ่อนแอ “ทริส” มอง COVID-19 กินเวลานานฉุดเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อยู่อาศัย บริษัทอสังหาฯ หันรุกตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ราคาปานกลาง-ต่ำ ตลาดแข่งขันรุนแรง
บริษัท ทริสเรทติ้ง ปรับลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ (A) เป็น BB- จากระดับ BB พร้อมทั้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น Stable หรือ คงที่ จาก Negative หรือ ลบ สะท้อนถึงความกังวลเกี่ยวกับการก่อหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัวและความสามารถในการทำกำไรที่อ่อนแอ สินทรัพย์ส่วนใหญ่ของบริษัทถูกนำไปเป็นหลักประกันสำหรับหุ้นกู้และเงินกู้ยืมสถาบันการเงินซึ่งเพิ่มความเสียเปรียบให้แก่เจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกัน อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างความกดดันต่อเศรษฐกิจภายในประเทศและต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ส่วนการปรับแนวโน้มเครดิตเป็น “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินไว้ได้การปรับลดอันดับเครดิต
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต บริษัทมีฐานรายได้ค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต โดยรายได้ของบริษัทในปี 2562 ลดลง 27% มาอยู่ที่ 2.87 พันล้านบาท อยู่อันดับที่ 20 จาก 22 บริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทน้อยกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้ สาเหตุหลักเนื่องจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมลดลงและจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการใหม่บังคับใช้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่เข้มงวดขึ้น โดยเริ่มมาตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 อย่างไรก็ตาม รายได้ครึ่งแรกในปี 2563 เพิ่มขึ้น 24% มาอยู่ที่ 1.98 พันล้านบาท เนื่องจากมีการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียม Chalermnit
ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 บริษัทขายที่ดิน 24 ไร่ บริเวณเกษตร-นวมินทร์ และคอนโดมินเนียม 2 โครงการ ได้แก่ A Space Mega และ A Space Mega 2 บริเวณบางนา รายได้จากการขายสินทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 2.17 พันล้านบาท ส่งผลให้คาดว่ารายได้ของบริษัทในปี 2563 จะขึ้นไปอยู่ที่ราว 6.19 พันล้านบาท ภายหลังการขายสินทรัพย์ ยอดขายรอการรับรู้รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 1.20 พันล้านบาทซึ่งทั้งหมดจะส่งมอบในครึ่งหลังของปี 2563 ดังนั้น รายได้ของบริษัทในปี 2564 และ 2565 จึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน คาดว่ารายได้จะอยู่ระหว่าง 3.36-3.62 พันล้านบาทในปี 2564 และ 2565
ณ เดือนมิ.ย.2563 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 37 โครงการ โดยมีมูลค่ารวมทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 2.24 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว 18% ทาวน์เฮ้าส์ 30% และคอนโดมิเนี่ยม 52% ทั้งนี้ ประมาณ 19% ของมูลค่าเหลือขายโครงการคอนโดมิเนียมเป็นโครงการพร้อมโอน
ทริสเรทติ้ง คาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเนื่องจากบริษัทอาจจำเป็นต้องเสนอรายการส่งเสริมการขายที่ดึงดูดใจเพื่อเร่งยอดขาย อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 33% ในปี 2561 มาอยู่ที่ 29% ในปี 2562 และ 24% ใน 6 เดือนแรกในปี 2563 สาเหตุหลักมาจากการลดราคาโครงการคอนโดมิเนียมและการให้บัตรกำนัลในโครงการแนวราบ อีกทั้งมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่ที่ค่อนข้างสูงส่งผลให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอ่อนแอลง อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ในปี 2562 ลดลงมาอยู่ที่ 6% จาก 12% ในปี 2561
นอกจากนี้คาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะยังได้รับแรงกดดันท่ามกลางการแข่งขันในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มีความรุนแรงมากขึ้น คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้น (ไม่รวมการขายสินทรัพย์) จะอยู่ที่ 26%-28% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (ไม่รวมการขายสินทรัพย์) จะอยู่ที่ 8%-9% ในช่วงปี 2563-2565
ทริสเรทติ้ง คาดว่าภาระหนี้จะลดลงไปอยู่ที่ระดับ 68%-69% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและอยู่ที่ระดับเกินกว่า 70% ตั้งแต่ปี 2557 ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 74% อย่างไรก็ตาม บริษัทตั้งใจที่จะลดภาระหนี้ลง โดยได้ออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ มูลค่า 300 ล้านบาทโดยผู้ซื้อคือผู้บริหารของบริษัทในปลายปีที่แล้ว และขายที่ดิน และคอนโดมิเนียม 2 โครงการ ได้แก่ A Space Mega และ A Space Mega 2 ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 เงินที่ได้จากการขายได้นำไปชำระเงินกู้ของโครงการและหนี้ที่มีอยู่บางส่วน บริษัทไม่ต้องแบกภาระเงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม A Space Mega 2 และอาจเลื่อนการลงทุนในโครงการ Soontareeya Residence ออกไป
อย่างไรก็ตาม กระแสเงินสดของบริษัทยังคงอ่อนแอ เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องและติดลบตั้งแต่ปี 2560 เนื่องจากมีต้นทุนทางการเงินที่สูง เงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าอยู่ที่ประมาณ 280 ล้านบาทในปี 2563 ภายหลังการขายทรัพย์สินบางส่วน อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรที่ลดลงและค่าใช้จ่ายทางการเงินที่สูงจะยังกดดันกำไรในช่วง 3 ปีข้างหน้า เงินทุนจากการดำเนินงานจะยังคงติดลบไปอีก 2-3 ปีข้างหน้า ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน เงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าจะติดลบ 29-185 ล้านบาท อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 3.4% ในปี 2563 จาก -4.8% ในปี 2562 และลงไปที่ -0.4% ถึง -2.4% ในปี 2564-2565 เช่นเดียวกัน อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.7 เท่าในปี 2563 และ 0.7-1.0 เท่า ในปี 2564-2565
ทริสเรทติ้งยังคงกังวลถึงความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนมิ.ย.2563 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3.43 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.78 พันล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 1.05 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 594 ล้านบาท บริษัทได้ชำระหุ้นกู้จำนวน 1 พันล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนตุลาคม 2563 ด้วยหุ้นกู้มีหลักประกัน ชำระคืนเงินกู้โครงการจากการขายที่ดินและคอนโดมิเนียม 2 โครงการในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 และบริษัทมีแผนจะต่อสัญญาวงเงินกู้ระยะสั้นและชำระคืนหนี้หุ้นกู้จำนวน 780 ล้านบาทที่จะครบกำหนดในเดือนเมษายน 2564 ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
อย่างไรก็ตาม ด้วยสถานการณ์ตลาดหุ้นกู้ปัจจุบันและสถานะการเงินที่อ่อนแอของบริษัท ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีความเสี่ยงที่จะรีไฟแนนซ์
ตามข้อกำหนดทางการเงินของเงินกู้จากธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทต้องคงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนในระดับที่ต่ำกว่า 3 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนมิ.ย.2563 อยู่ที่ 2.7 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจัดการโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังเพื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า
นอกจากนีกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่กินเวลายาวนานอาจส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงและกดดันความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น อีกทั้งหนี้เสียอาจเพิ่มสูงขึ้น กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อรวมกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท บริษัทมีอัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อในระดับที่สูงกว่า 41% ตั้งแต่ปี 2561 อัตราที่สูงนี้ส่งผลเป็นอย่างมากต่อการรับรู้รายได้ของบริษัท
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดหวังว่ามาตรการช่วยเหลือต่าง ๆ จากทางรัฐบาลจะส่งผลเชิงบวกในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ ธปท. ได้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยอนุญาตให้ผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% จากสินเชื่อที่กู้ รวมเป็น 110% จากมูลค่าที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทโดยจะมีผลบังคับใช้ไปจนถึงสิ้นเดือนธ.ค.2563 อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาวการณ์ในปัจจุบัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นที่ต้องการค่อนข้างสูง ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดกลุ่มนี้มีความรุนแรงมากขึ้น