“ทริสเรทติ้ง” คงอันดับเครดิตองค์กร “แกรนด์ คาแนล แลนด์” ที่ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “คงที่” รายได้สม่ำเสมอ ภาระหนี้ปานกลาง ห่วงลูกค้ากระจุกตัว
บริษัททริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ (GLAND) ที่ระดับ “BBB-” สะท้อนถึงรายได้ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ จากธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในบริเวณสี่แยกพระราม 9 ซึ่งเป็นทำเลที่ดี และการมีภาระหนี้ในระดับปานกลาง
อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากการมีความเสี่ยงจากการมีผู้เช่าจำนวนน้อยราย รวมทั้งการมีอาคารสำนักงานให้เช่าจำนวนน้อยและมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพียงโครงการเดียว นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนการที่จะก่อสร้างอาคารซุปเปอร์ ทาวเวอร์ มูลค่าก่อสร้างที่ยังไม่รวมมูลค่าที่ดินอยู่ที่ประมาณ 22,000 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นอาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทยอีกด้วย ทำให้บริษัทมีภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้น และจะลดความสามารถในการลงทุนในโครงการอื่น ๆ ลงไปในช่วงหลายปีข้างหน้า
” รายได้จากค่าเช่าและบริการของบริษัทค่อนข้างกระจุกตัวในอาคารสำนักงานจำนวนไม่กี่แห่ง บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าบนถนนพระราม 9 จำนวน 3 แห่ง ซึ่งประกอบด้วย เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส ยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ และจี ทาวเวอร์ อาคารทั้ง 3 แห่งมีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวม 148,917 ตารางเมตร (ตร.ม.) และพื้นที่ค้าปลีกรวม 26,042 ตร.ม. ในเดือนเม.ย. 2560 บริษัทได้จัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (กองทรัสต์ฯ) ขึ้นเพื่อเช่าช่วงพื้นที่ในอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์สและยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ จากบริษัทที่มูลค่าประมาณ 6,000 ล้านบาท โดยบริษัทถือหุ้นในกองทรัสต์ฯ ในสัดส่วน 15% ทั้งนี้ หลังจากให้กองทรัสต์ฯ เช่าช่วงพื้นที่สำนักงานในอาคารยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ และเดอะไนน์ ทาวเวอร์สแล้ว บริษัทจะเหลือพื้นที่สำนักงานให้เช่าในอาคารจี ทาวเวอร์และพื้นที่ค้าปลีกในอาคารทั้งหมดเพียง 3 แห่งเท่านั้น” บริษัททริสเรทติ้งฯ
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้ประมาณ 1,200-1,400 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนกำไรคาดว่าจะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 40% ส่วนผลงานในช่วงปี 2560 ถึงไตรมาสแรกของปี 2561 ใกล้เคียงกับประมาณการของทริสเรทติ้ง
ณ เดือนมีนาคม 2561 อาคารจี ทาวเวอร์มีผู้เช่าพื้นที่จำนวน 66,091 ตร.ม. หรือคิดเป็น 98% ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมด โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 3 รายเช่าพื้นที่คิดเป็น ประมาณ 60% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารจี ทาวเวอร์อยู่ที่ 736 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าอัตราค่าเช่าในตลาดเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการมีผู้เช่าที่กระจุกตัวได้รับการบรรเทาลงด้วยการที่ผู้เช่าเหล่านี้เป็นผู้เช่าที่มีฐานะทางธุรกิจที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง
ในส่วนของธุรกิจพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยนั้น ปัจจุบันบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมขายเพียง 1 โครงการในชื่อ เบ็ล แกรนด์ พระราม 9 ซึ่งเปิดขายมาตั้งแต่ปี 2551 ณ เดือนมี.ค. 2561 บริษัทขายและโอนห้องชุดในโครงการให้แก่ลูกค้าไปแล้ว 91% มูลค่าเหลือขายอีกประมาณ 1,500 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8 ล้านบาทต่อยูนิต แม้จะมีที่ดินรอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่งแล้ว แต่บริษัทก็ยังไม่มีแผนจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อีกในระยะเวลาอันใกล้นี้
รายได้ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน ณ เดือนมี.ค.พื้นที่สำนักงานของอาคารจี ทาวเวอร์มีผู้เช่าแล้ว 98% ส่วนพื้นที่ค้าปลีกของอาคารเดอะไนน์ทาวเวอร์ส อาคารยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ อาคารจี ทาวเวอร์ และอาคารเบ็ล แกรนด์ พระราม 9 ก็มีผู้เช่าพื้นที่แล้วในอัตรา 49% 51% 79% และ 75% ตามลำดับ อีกทั้งบริษัทยังสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าโดยเฉลี่ยประมาณ 3%-4% ต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาได้อีกด้วย
ส่วนใหญ่แล้วบริษัทจะปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกภายใต้สัญญาเช่า 3 ปี ยกเว้นพื้นที่สำนักงานของอาคารยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ปล่อยเช่าให้แก่บริษัทยูนิลีเวอร์เป็นเวลา 20 ปี บริษัทจึงมีรายได้ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ และคาดว่าผู้เช่าส่วนใหญ่จะต่ออายุสัญญาเช่าในอนาคต และทั่วไปปรับเพิ่มค่าเช่าพื้นที่ทุก ๆ 3 ปี