โดย…สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP
อีกแค่เดือนกว่า องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก็จะเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้ว ใครที่รอลุ้นว่าภาษีตัวนี้จะถูกยกเลิก ก็ไม่ต้องลุ้นแล้วนะ บังคับใช้แน่ๆ แต่ที่น่าจะลุ้นมากกว่า ก็คือ เราจะต้องเสียภาษีเท่าไหร่
การเก็บภาษีที่ดินโดยฐานภาษี คือ คือมูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยการคำนวณมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเป็นไปตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินที่คณะอนุกรรมการประจำจังหวัดกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ดังนี้ (มาตรา 32)
(1) ที่ดิน ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ
(2) สิ่งปลูกสร้าง ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้างเป็นเกณฑ์ในการ คำนวณ
(3) สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ ในการคำนวณ
โดยราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด คือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน พูดง่ายๆ ก็คือ ราคาประเมินที่ใช้คำนวณตอนเราเสียภาษีเงินได้หรือ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตอนซื้อขายหรือจำนองที่ดินนั่นแหละ
แล้วใครคือคนที่มีหน้าที่เสียภาษี ก็คนที่ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น แปลว่าถ้า 1 มกราคม 2563 ใครมีชื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อะไรก็ตาม ก็มีหน้าที่ต้องเสียภาษี และต้องเสียภายในเดือนเมษายนของทุกปี คือ ปีแรกต้องเสียภายใน 30 เมษายน 2563 ครับ
แล้วจะเสียภาษีเท่าไหร่ สรรพากรได้แบ่งประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 4 ประเภทสำหรับการจัดเก็บภาษี ดังนี้ครับ
1.ประกอบเกษตรกรรม เพดานภาษีไม่เกิน 0.15% ของฐานภาษี ประกอบเกษตรกรรมหมายถึง ทำไร่ ทำนา ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ รวมถึงการประกอบการเกษตรตามนิยามคำว่า “ประกอบการเกษตร” ตามระเบียบคณะกรรมการนโยบายและแผนพัฒนาการเกษตรและสหกรณ์ว่าด้วยการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยไม่รวมถึงการทำ การประมง และทอผ้า ทั้งนี้ รายละเอียดตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในการประกอบเกษตรกรรม พ.ศ. ….
2.อยู่อาศัย เพดานภาษีไม่เกิน 0.15% ของฐานภาษี อยู่อาศัย หมายถึง การใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นบ้าน ตึก ตึกแถว อาคาร โรงเรือน กระท่อม หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใดที่มีลักษณะให้บุคคลใช้อยู่อาศัย และให้รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งได้ใช้ประโยชน์ต่อเนื่องกันกับที่อยู่อาศัยด้วย ทั้งนี้ ไม่รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของนำไปให้เช่าหรือหาประโยชน์ในลักษณะเดียวกัน เว้นแต่การให้เช่านั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีการจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลาเกินกว่าสามปี
3.ใช้ประโยชน์อื่น เพดานภาษีไม่เกิน 1.2% ของฐานภาษี ใช้ประโยชน์อื่น หมายถึง การใช้ประโยชน์อย่างอื่นที่ไม่ใช่เป็นการประกอบเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัย เช่น ใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ หรือใช้ประกอบอุตสาหกรรม เป็นต้น
4.ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ เพดานภาษีไม่เกิน 1.2% ของฐานภาษีเหมือนที่ดินประเภทใช้ประโยชน์อื่น แต่ต่างกันที่ อัตราภาษีที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์จะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ หมายถึง ที่ดินที่มีลักษณะอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนี้
• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า หมายถึง ที่ดินที่โดยสภาพสามารถใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม หรือใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์อย่างอื่น แต่ไม่มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นตลอดปีที่ผ่านมา
• ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ หมายถึง ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม หรืออยู่อาศัย แต่ไม่เป็นไปตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในการประกอบเกษตรกรรม และกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัยตลอดปีที่ผ่านมา
• สิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ หมายถึง สิ่งปลูกสร้างที่ก่อสร้างหรือปรับปรุงเสร็จแล้วและโดยสภาพสามารถใช้ประโยชน์ได้ แต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์อย่างอื่นนอกจากการประกอบเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยในตลอดปีที่ผ่านมา
ประเภทที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เสียภาษีแพงที่สุด ก็คือ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ หลายคนจึงวางแผนเปลี่ยนสภาพเป็นบ้านอยู่อาศัยบ้าง เกษตรบ้าง อื่นๆบ้าง แต่ก่อนที่จะเปลี่ยน เราก็ควรรอนิยามความหมายของประเภทที่ดินให้ชัดเจนก่อน ที่ดินรกร้างว่างเปล่าอันนี้เข้าใจง่าย กฎหมายเขียนชัด บริหารไม่ยาก แต่ที่ยังไม่ชัดเจนก็คือ ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแกสภาพ ต้องรอร่างกฎกระทรวงกำหนดที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพให้แน่ชัดก่อน ดังนั้นไม่ต้องรีบร้อนไปปลูกกล้วยเพื่อเปลี่ยนประเภทที่ดินเราจากรกร้างว่างเปล่าไปเป็นเกษตรนะครับ
ถ้ากฎหมายออกมาไม่ถือว่าเป็นเกษตรอาจเสียตังค์ฟรีครับ และใครที่กลัวว่าจะต้องเสียภาษีแพง และยังไม่ได้วางแผนการพัฒนาที่ดินเพื่อการบริหารภาษี ก็ไม่ต้องกังวลไปนะ เพราะกรมสรรพากรท่านใจดีบรรเทาภาระภาษีให้ใน 3 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยให้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีสำหรับเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม และในกรณีที่ผู้เสียภาษีได้รับการประเมินภาษีในจำนวนที่สูงกว่าจำนวนภาษีโรงเรือนและที่ดินหรือภาษีบำรุงท้องที่ ที่ต้องเสียในปีก่อนที่พระราชบัญญัตินี้มีผลใช้บังคับ ผู้เสียภาษีจะได้บรรเทาภาระ ดังนี้
• ปีที่หนึ่ง ชำระแบบเดิม + 25% ของจำนวนภาษีส่วนต่าง
• ปีที่สอง ชำระแบบเดิม + 50% ของจำนวนภาษีส่วนต่าง
• ปีที่สาม ชำระแบบเดิม + 75% ของจำนวนภาษีส่วนต่าง
สรรพากรใจดีขนาดนี้ กฎหมายชัดเจนเมื่อไหร่ ก็อย่าชะล่าใจ ไปทำปีสุดท้ายนะ เดี๋ยวใม่ทัน โดนภาษีแพง จะมาร้อง “รู้งี้อีก”
