HoonSmart.com>> บลจ.วี มอง REITs สหรัฐฯ ยังเติบโตสูงจากอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ จับมือ “Neuberger Berman” พาร์ทเนอร์ต่างชาติ เปิดตัวกองทุน “วี ยูเอส เรียลเอสเตท ซีเคียวริตี้” เน้นกระจายลงทุนอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่เติบโตจากการอยู่อาศัยและทำธุรกิจออนไลน์ โอกาสรับผลตอบแทนมากกว่าตราสารหนี้ท่ามกลางดอกเบี้ยต่ำ เปิดขายครั้งแรก 14-25 พ.ย.นี้
น.ส.นิตยา เลิศแสงเพชร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารผลิตภัณฑ์และช่องทางบริการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วี เปิดเผยว่า กล่าวว่า แนวโน้มเศรษฐกิจชะลอตัวจากสงครามการค้ายืดเยื้อ แม้ว่าการเจรจาเพื่อลงนามข้อตกลงกันของสหรัฐฯและจีนในเดือนพ.ย จะเป็นบวกต่อตลาด รวมถึงความขัดแย้งทางการค้าระหว่างประเทศอื่น เช่น สหรัฐฯกับสหภาพยุโรป และญี่ปุ่นกับเกาหลีใต้ ทำให้ความไม่แน่นอนและความเสี่ยงทางเศรษฐกิจยังคงมีอยู่
นอกจากนี้ การชะลอตัวของเศรษฐกิจที่เริ่มส่งผลไปถึงกลุ่มธุรกิจอื่นๆ เป็นเหตุให้ภาคการผลิตชะลอตัวลงและทำให้การบริโภคและการลงทุนลดลง ซึ่งนำมาสู่การดำเนินนโยบายผ่อนคลายทางการเงินเพื่อรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจของธนาคารกลางในแต่ละประเทศ ทั้งการลดดอกเบี้ยและอัดฉีดเงินเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง ซึ่งมีแนวโน้มที่ธนาคารกลางจะดำเนินนโยบายทางการเงินแบบผ่อนคลายต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากตราสารหนี้อยู่ในระดับต่ำลงต่อเนื่อง
“ในภาวะเช่นนี้ นักลงทุนจึงมีพฤติกรรมที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำและมีผลตอบแทนสม่ำเสมอเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น REIT และ กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน ที่มีผลตอบแทนสม่ำเสมอจากราย ได้จากสัญญาเช่าระยะยาว”น.ส.นิตยา กล่าว
บลจ.วี เห็นโอกาสการสร้างผลตอบแทนจากการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ จึงเปิดเสนอขายครั้งแรก (IPO) “กองทุนเปิด วี ยูเอส เรียลเอสเตท ซีเคียวริตี้ (WE-USREIT) ” ระหว่างวันที่14-25 พ.ย 2562 โดยคัดเลือกกองทุน NEUBERGER BERMAN US REAL ESTATE SECURITIES FUND ซึ่งบริหารจัดการโดย Neuberger Berman Europe Limited ผู้จัดการกองทุนในประเทศสหรัฐฯ ที่เชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในอเมริกากว่า 70 ปี
สำหรับจุดเด่นของกองทุน WE-USREIT นอกจากช่วยในด้านการกระจายความเสี่ยงไปในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งมีอัตราผลตอบแทนสูงกว่าตราสารหนี้แล้ว อสังหาริมทรัพย์ในอเมริกาเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีอัตราการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่มีปัจจัยพื้นฐานสนับสนุนการเติบโตในยุคการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยี (Technology disruption) อาทิเช่น E-commerce, Data Center, Logistic และ IT Infrastructure รวมถึง การเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ชีวิตของสังคมเมือง แนวโน้มของการอยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์และสาธารณูปโภคที่สะดวกสบาย ทำให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ดังกล่าวมีแนวโน้มการเติบโตในระดับสูง
นายอิศรา พุฒตาลศรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการลงทุน บลจ.วี เปิดเผยว่า ในด้านการบริหารพอร์ตการลงทุน ซึ่งถือเป็นจุดแข็งของ NEUBERGER BERMAN คือ การเลือกลงทุนในเชิงคุณภาพและปริมาณ (Top-Down Analysis) ด้วยการกระจายลงทุนในกลุ่มหลักทรัพย์ต่างๆ ประมาณ 35-45 หลักทรัพย์ที่สร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์อย่างเหมาะสม พร้อมกับควบคุมความเสี่ยงด้วยการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานแบบ Attribution analysis อย่างสม่ำเสมอ และเมื่อพิจารณาในด้านผลตอบแทนแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท REIT ในสหรัฐฯ มีการจ่ายเงินปันผลในสัดส่วนอย่างน้อย 90% ของผลการดำเนินงาน และมีความสม่ำเสมอจากสัญญาเช่าในระยะยาว
นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่มีโอกาสที่จะเติบโตสูงจากปัจจัยสนับสนุนหลักได้แก่ 1.) โครงสร้างพื้นฐานทางเทคโนโลยีมีแนวโน้มเติบโตที่รวดเร็วจากการใช้เทคโนโลยี 5G , Cloud Service และยานยนต์ขับเคลื่อนอัตโนมัติ 2.) โครงสร้างประชากรและพฤติกรรมผู้บริโภค รวมไปถึงการประกอบธุรกิจที่เปลี่ยนแปลงไปสู่ออนไลน์มากขึ้น หนุนให้การเติบโตในการให้บริการคลังสินค้า บ้านเช่า หอพักและกลุ่มที่อยู่อาศัยสำเร็จรูป และ 3.) การเติบโตของรายได้จากการประกอบการของอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่อยู่ที่ระดับ 10% เมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมซึ่งอยู่ที่ระดับ 4-6% ทำให้การลงทุนใน REIT ของสหรัฐฯที่ส่วนใหญ่เป็นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ (Freehold) มีความน่าสนใจในด้านระดับผลตอบแทนและมีความเสี่ยงจากการลดลงของมูลค่าสินทรัพย์ที่ต่ำ
ด้านผลตอบแทนสุทธิ ณ วันที่ 30 ก.ย. 2562 กองทุนหลัก NEUBERGER BERMAN US REAL ESTATE SECURITIES FUND USD ให้ผลตอบแทนย้อนหลัง 1 เดือน 0.84%, 3 เดือน 8.87% ,1 ปีอยู่ที่ 24.15%, 3 ปีอยู่ที่ 30.63% และย้อนหลัง 5 ปี 60.37% และเมื่อเทียบเกณฑ์มาตรฐาน FTES NAREIT All Equity REITs Index ซึ่งอยู่ที่1.71%, 7.74%, 19.30% , 24.77%, และ 59.17% ตามลำดับ
“ด้วยกลยุทธ์ลงทุนเน้นสร้างผลตอบแทนและแนวโน้มการเติบโตที่น่าสนใจของ REIT ในสหรัฐฯ รวมถึงระดับราคาที่ยังไม่แพง บลจ.วี มองว่า “กองทุนเปิด WE-USREIT” เป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่น่าสนใจในช่วงภาวะตลาดเช่นนี้ และเหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่ต้องการจัดพอร์ตลงทุนให้เหมาะสมกับภาวะตลาดและสร้างผลตอบแทนที่มากกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ในภาวะที่ให้ผลตอบแทนอยู่ในระดับต่ำ” นายอิศรา กล่าว
