HoonSmart.com>> WHART เคาะราคาขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนเดือนพ.ย.นี้ นำเงินลงทุนทรัพย์สิน 5 โครงการ ทำเลยุทธศาสตร์ EEC หนุนปันผลเพิ่ม ปัจจุบันผลตอบแทนเงินปันผล 4.4% ต่อปี ชี้ซื้อสินทรัพย์เพิ่ม 4-5 พันล้านบาทต่อปีหนุนเติบโต ลั่น 2-3 ปีแตะ 5 หมื่นล้านบาท ด้านแบงก์กสิกรฯ ที่ปรึกษาการเงิน มองกองทรัสต์ยังน่าลงทุน ท่ามกลางดอกเบี้ยต่ำ ด้าน WHART ปันผลสม่ำเสมอ ดึงสถาบันกอดแน่น ด้านต่างชาติเริ่มสนใจหลังขนาดกองใหญ่ขึ้น
น.ส.นฤมล ตันตยาวิทย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) เปิดเผยว่า สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้พิจารณาอนุมัตินับ 1 แบบไฟลิ่งเสนอขายหน่วยทรัสต์ สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 4 เพื่อลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมครั้งที่ 5 มูลค่าไม่เกิน 4,880.25 ล้านบาท เรียบร้อยแล้ว โดยคาดว่าจะกำหนดราคาขายหน่วยเพิ่มทุนและเปิดจองซื้อแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม (RO) ประมาณเดือนพ.ย.นี้และเข้าซื้อสินทรัพย์ในเดือนธ.ค.2562
“หลังเพิ่มทุนซื้อทรัพย์สินเพิ่มจะทำให้กองทรัสต์มีแนวโน้มจ่ายปันผลได้เพิ่มขึ้น ซึ่งจากการประมาณการเงินปันผลใน 12 เดือนข้างหน้าจะเพิ่มเป็น 0.79 บาทต่อหน่วย จากปัจจุบันจ่ายในอัตรา 0.78 บาทต่อหน่วย โดยมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลเมื่อเทียบจากราคาปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 4.4% “น.ส.นฤมล กล่าว
สำหรับทรัพย์สินที่กองทรัสต์ WHART จะเข้าลงทุนเพิ่มครอบคลุมพื้นที่สำคัญในธุรกิจโลจิสติกส์ของประเทศไทย รวมถึงพื้นที่ในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งจะเป็นการสร้างมูลค่าเสริมเพิ่มให้กับคลังสินค้าได้ในระยะยาวและปัจจุบันมีธุรกิจอีคอมเมิร์ซเข้ามาเช่าพื้นที่มากขึ้น ถือเป็นธุรกิจเมกะเทรนด์ที่มีแนวโน้มการเติบโต
ทั้งนี้ กองทรัสต์ WHARTจะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวม 5 โครงการ แบ่งเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ 3 โครงการ และการลงทุนสิทธิการเช่า/สิทธิการเช่าช่วง 2 โครงการ โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 155,237 ตารางเมตร พื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 71,482 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าลานจอดรถรวมประมาณ 2,983 ตารางเมตร บนที่ดินรวมประมาณ 172 ไร่ 2 งาน 26.75 ตารางวา จากปัจจุบันลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำนวน 24 โครงการ
สำหรับทรัพย์สินที่ลงทุน ประกอบด้วย 1.โครงการอาคารโรงงาน DTS ตั้งอยู่ที่นิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ ชลบุรี 2.โครงการอาคารโรงงาน Roechling ตั้งอยู่ที่นิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 1 จังหวัดชลบุรี 3.โครงการ WHA Mega Logistics Center (ชลหารพิจิตร กม.3 เฟส 1) จังหวัดสมุทรปราการ 4.โครงการ WHA Mega Logistics Center (ชลหารพิจิตร กม.3 เฟส 2) จังหวัดสมุทรปราการ 5.โครงการ WHA KPN Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม.23 เฟส 2) จังหวัดสมุทรปราการ โดยอัตราการเช่าเต็ม 100% ยกเว้นชลหารพิจิตร กม.3 เฟส 2 อัตราเช่า 81.23% เนื่องจากผู้เช่าครบสัญญาพอดี ซึ่งอยู่ระหว่างเจรจาต่อสัญญาน่าจะทำให้สัดส่วนเพิ่มเป็น 90% ตามปกติ
น.ส.นฤมล กล่าวว่า หลังเพิ่มทุนกองทรัสต์ WHART จะมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 1.28 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 13.8% แบ่งเป็นคลังสินค้า 88% โรงงาน 12% และมีสัดส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ (ฟีโฮล) 67% สิทธิการเช่า 31% โดยมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 91.17% ซึ่งสัญญาเช่ามากกว่า 5 ปี มีสัดส่วน 30% ขณะที่สัญญาที่จะครบในปี 2563 ประมาณ 26% ซึ่งอยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้า คาดว่าประมาณ 70% ลูกค้าจะต่อสัญญาเช่า โดยในการต่อสัญญาใหม่ทำให้กองทรัสต์ปรับขึ้นค่าเช่าได้ประมาณ 8-10% ซึ่งปกติสัญญาเช่า 3 ปี และส่วนที่เหลือหากลูกค้าไม่ต่อสัญญาก็สามารถหาลูกค้าใหม่ทดแทน เนื่องจากพื้นที่เช่าบางนา-ตราด มีความต้องการสูง
“เรามีคลังสินค้าประเภท Built to suit ที่ออกแบบตามความต้องการลูกค้าสัดส่วนสูงถึง 60% ของพอร์ต ทำให้สัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4 ปี ซึ่งสูงกว่าทั่วไปอยู่ที่ 3 ปี ทำให้ผลประกอบการของ WHART ค่อนข้างมั่นคง เพราะลูกค้าอยู่นาน”น.ส.นฤมล กล่าว
สำหรับภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตชะลอตัวลงไม่ได้กระทบต่อผู้เช่าทรัพย์สิน เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นธุรกิจขนาดใหญ่ระดับโลกกระจายอยู่ในหลากหลายอุตสาหกรรม ทำให้พอร์ตลงทุนมีการกระจายตัวหลายอุตสาหกรรม ขณะเดียวกันรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอส่งผลให้ WHART รักษาอัตราการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยได้อย่างต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 4%
“WHART ถือเป็นกองเดียวในตลาดที่มีการซื้อทรัพย์สินเพิ่มขึ้นทุกปี โดยตั้งเป้าไว้ประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาทต่อปี ส่งผลให้มีการเติบโตของรายได้ รวมถึงขนาดกองทุนที่ใหญ่ขึ้นซึ่งหลังเพิ่มทุนจะมีขนาดเพิ่มเป็น 38,000 ล้านบาท จาก 33,214 ล้านบาท และคาดว่าแตะระดับ 50,000 ล้านบาท ได้ภายใน 2-3 ปีหน้า”น.ส.นฤมล กล่าว
ด้านน.ส.รวีรัตน์ สัจจวโรดม ผู้ช่วยผู้บริหารงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ WHART กล่าวว่า WHART มีจุดเด่นในเรื่องของการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอ ซึ่งติดอันดับท็อปไฟว์ของกองทรัสต์ในระบบ อีกทั้งมีขนาดทรัพย์สินในประเภทคลังสินค้าและโรงงานสูงเป็นอันดับหนึ่ง ส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติเริ่มเข้าลงทุน WHART เพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วน 3% จากปัจจุบันผู้ถือหน่วยทรัสต์เกือนกว่า 50% เป็นนักลงทุนสถาบัน
“ปีนี้ราคาหน่วยทรัสต์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับทั่วโลก แต่จากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ จึงมองการลงทุนในกองทรัสต์ยังน่าสนใจในเรื่องของการจ่ายเงินปันผล ขณะที่ WHART ซึ่งลงทุนทรัพย์สินประเภทอินดัสเทรียล มีทรัพย์สินประเภท Built to suit สัดส่วนสูงอายุสัญาเช่าเฉลี่ยจึงสูงกว่าทรัพย์สินประเภทอื่นๆ เช่น รีเทล ออฟฟิศ”น.ส.รวีรัตน์ กล่าว
อ่านข่าว
