HoonSmart.com >> CGSI แนะ “คงน้ำหนัก” กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ส่งผลต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 7.0-7.5% ในปี 69-70 ยังน่าสนใจ คาดผู้ประกอบการรายใหญ่จะ outperform ในปี 2569 เลือก SIRI และ AP เป็นหุ้น Top pick
ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ประมาณการว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการศึกษา (AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC) จะมียอด Presales รวม 4.65 หมื่นล้านบาท (+2.3% qoq, +9.2% yoy) ในไตรมาส 2/69 โดยคาดว่าจะเติบโต yoy จาก Presales คอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น (+0.3% qoq, +69.6% yoy) จากฐานต่ำในไตรมาส 2/68 ซึ่งได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ
ส่วน Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลง 12.3% yoy มาอยู่ที่ 2.75 หมื่นล้านบาท จากกำลังซื้อที่ลดลง การที่ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และการที่ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน
ขณะเดียวกัน คาดว่า AP จะ Outperform คู่แข่ง โดยมี Presales เติบโตสูงที่สุดในกลุ่มที่ 50.2% yoy เพราะมี Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบแข็งแกร่ง และ Presales คอนโดมิเนียมฟื้นตัว นอกจากนี้ โครงการบ้านเดี่ยวใหม่ของ AP ในไตรมาส 2/69 มีอัตรายอดขายเฉลี่ยสูงถึง 29%
ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ระบุว่า ยอด Presales รวมในครึ่งปีแรก 69 ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษาจะลดลง 4.7% yoy มาอยู่ที่ 9.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 46.4% ของประมาณการในปี 69 เนื่องจาก Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบอ่อนตัวลง (-12.1% yoy)
เราคาดว่า AP, SPALI, QH และ SIRI จะมี Presales ดีขึ้นในครึ่งปีแรกนี้ หรือเติบโต +15.8%, +9.2%, +6.7% และ -1.1% yoy ตามลำดับ ขณะที่ปรับประมาณการ Presales ในปี 69 ของ LH และ SC ลง 11.8% และ 6.5% เหลือ 1.2 หมื่นล้านบาท และ 2.15 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ เพื่อสะท้อน Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ต่ำกว่าคาดในครึ่งปีแรก 69
ดังนั้น หากอิงตามประมาณการใหม่ยอด Presales ในปี 69 จะลดลง 0.3% yoy เป็น 1.983 แสนล้านบาท เพราะ Presales คอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น (+8.6% yoy) ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชย Presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่ลดลง (-5.9% yoy)
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า Presales จะเพิ่มขึ้น 15.6% hoh ในครึ่งปีหลัง 69 จากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น และมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายเวลาลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 70
ทั้งนี้ SIRI น่าจะเป็นบริษัทที่มี Presales ชัดเจนที่สุดในปี 69 เนื่องจาก Presales ในครึ่งปีแรก 69 คิดเป็น 51.1% ของประมาณการทั้งปี รองลงมาคือ AP (48%) และ SPALI (47.1%)
ขณะที่เชื่อว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่แข็งแกร่งกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กในช่วงตลาดขาลง โดยคาดว่า SIRI, AP, SPALI และ SC จะยังเปิดโครงการใหม่ได้ตามเป้าในปีนี้ และมี Presales เติบโตเป็นบวกจากพอร์ตที่มีความหลากหลาย และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้มากกว่า
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังคงแนะนำ “คงน้ำหนัก” การลงทุนสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความท้าทายด้านเศรษฐกิจมหภาค ยังส่งผลต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 7.0-7.5% ในปี 69-70 ยังน่าสนใจ
ปัจจุบัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อขายอยู่ที่ P/E เพียง 7.8 เท่า ในปี 70 หรือ -1.1SD จากค่าเฉลี่ย 5 ปี เลือก SIRI และ AP เป็นหุ้น Top Pick ของกลุ่ม เพราะมี Backlog และสัดส่วนโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์สูง นอกจากนี้ เรายังชอบ SPALI เนื่องจากบริษัทมีแนวโน้มทำกำไรแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง 69
อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังมี Downside Risk หากเศรษฐกิจมหภาคยังมีความไม่แน่นอน จากการชะลอตัวของ GDP และเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากการปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมัน ส่วน Upside Risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ย และการผ่อนคลายเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย