SCB EIC ห่วงอสังหาฯในกรุงเทพและปริมณฑลรอขายเหลือเพียบ สวนทางกำลังซื้อฟื้นตัวช้า ส่งผลให้การแข่งขันในปีนี้ยังรุนแรงต่อเนื่อง เผยผลสำรวจผู้บริโภค แม้ต้องการได้บ้านเดี่ยว แต่ตอนโค-ทาวน์เฮ้าส์ 1-3 ล้านยังได้รับความนิยมมากที่สุด
นายวิธาน เจริญผล ผู้อำนวยการอาวุโสคลัสเตอร์ธุรกิจบริการ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เปิดเผยว่า หน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ณ สิ้นปี 2560 ที่มียอดสะสมสูงถึง 1.76 แสนหน่วย และคาดว่าปีนี้การเปิดขายหน่วยใหม่จะเติบโตที่ 2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ฟื้นตัวอย่างช้าๆ รวมทั้งหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยเผชิญการแข่งขันที่รุนแรงมากในปีนี้
“หน่วยขายที่ค้างอยู่ 1.76 แสนหน่วย เป็นคอนโด 40% ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว โดยครึ่งปีแรกได้เน้นสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบและเจาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง เช่น บ้านเดี่ยว ซึ่งมีราคาเปิดตัวเฉลี่ย 7.5 ล้านบาทต่อหลัง ส่วนครึ่งปีหลังน่าจะได้เห็นการเปิดตัวคอนโดมากขึ้น หลังจากมีการระบายหน่วยคอนโดที่ค้างอยู่ออกไปได้แล้ว จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ตอนนี้เราจะได้เห็นผู้ประกอบการมีโปรโมชั่น ส่วนลด ฟรีจำนอง ให้กับลูกค้าโดยเฉพาะลูกค้าที่ซื้อคอนโด”นายวิธานกล่าว
สำหรับปีนี้ SCB EIC ประเมินว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลจะเติบโต 7% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมียอดโอน 4.59 แสนล้าน จากปีก่อนที่มียอดโอน 4.28 แสนล้านบาท และมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 3% โดยมีหน่วยโอนอยู่ที่ 1.69 แสนหน่วย จากปีก่อนที่มีหน่วยโอน 1.63 แสนหน่วย ส่วนราคาต่อหน่วยจะเพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งการประเมินดังกล่าวได้รวมคาดการณ์แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนเอาไว้แล้ว
ส่วนสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด โดยเฉพาะ 6 จังหวัดหัวเมือง ได้แก่ ขอนแก่น นครราชสีมา ภูเก็ต ระยอง ชลบุรี และเชียงใหม่นั้น คาดว่าปีนี้จะมีทิศทางที่ดีขึ้น เนื่องจากปีแล้วผู้ประกอบการเร่งระบายหน่วยขายที่เหลืออยู่และเปิดขายหน่วยใหม่ลดลง ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมีเนียม มีหน่วยขาย 2 หมื่นหน่วย มูลค่าหน่วยขาย 7.3 หมื่นล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วที่หน่วยขาย 2.6 หมื่นหน่วย มูลค่า 8.7 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยแนวราบใน 6 จังหวัด ยังคงทรงตัวในระดับสูง โดยมีจำนวนหน่วยขายอยู่ที่ 4.9 หมื่นหน่วย มูลค่าหน่วยขาย 1.6 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีก่อนที่มีจำนวนหน่วยขาย 4.9 หมื่นหน่วย มูลค่าหน่วยขาย 1.67 แสนล้านบาท
“แม้ว่าดอกเบี้ยจะอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่เรามองว่าในปีนี้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะยังไม่ขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย หากมีการขึ้นจริงก็น่าจะเป็นช่วงไตรมาส 4 แต่ก็จะไม่กระทบต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค เพราะธนาคารต่างๆก็มีแข่งขันในเรื่องดอกเบี้ยเพื่อจูงใจให้ลูกค้ามากู้เงิน และยังคงมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดเหมือนเดิม เพื่อป้องกันไม่ให้หนี้เสียเพิ่มขึ้นจากปัจจุบันที่อยู่ระดับ 2-3%”นายวิธานระบุ
นายวิธาน กล่าวว่า ในส่วนผลสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภคในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ พบว่ายังคงเน้นทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต โดยผู้บริโภค 87% ระบุว่ายังต้องการได้ที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี๋ยว เพราะมองว่ามีความเป็นสินทรัพย์ค่อนข้างสูง แต่ด้วยราคาเปิดตัวที่แพงหรือมากกว่า 5 ล้านบาทต่อหลัง ส่งผลให้คอนโดยังเป็นที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคส่วนใหญ่ และนอกเหนือจากการตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าแล้ว ผู้บริโภคยังกังวลเรื่องที่จอดรถด้วย
“ผู้บริโภคอยากได้บ้านเดี่ยว แต่บ้านเดี่ยวราคาแพงมากกว่า 5 ล้านบาทต่อหลัง ดังนั้น คอนโดและทาวน์เฮ้าส์ราคา 1-3 ล้านบาท จึงตอบโจทย์ผู้บริโภคมากกว่า แต่เนื่องจากทำเลในเมืองหาได้ค่อนข้างยาก ส่งผลให้คอนโดหรือทาวน์เฮ้าส์มือสองที่อยู่ไม่ไกลจากที่ทำงานนักได้รับความนิยมมาก อย่างไรก็ตาม คนทุกเจนฯยังต้องการพื้นที่สีเขียว มีสถานที่ออกกำลังกาย และประหยัดพลังงาน แม้แต่เรื่องฮวงจุ้ย ยังเป็นเรื่องที่คนวัย 20-40 ปีให้ความสำคัญอยู่”นายวิธานระบุ
นายวิธาน ระบุว่า แม้ว่าทำเลที่ตั้งใกล้แนวรถไฟฟ้าจะเป็นที่ต้องการ และมีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค แต่ปรากฎว่าปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอันดับแรก คือ ที่ตั้งอยู่ที่อยู่ใกล้แหล่งชุมชน เป็นแหล่งอาหารและเครื่องดื่ม รองลงมาเป็นเรื่องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน รวมทั้งอยากอยู่ใกล้กับสวนสาธารณะ และสถานที่ออกกำลังกายหรือศูนย์สุขภาพ ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยประเภทมิกซ์ยูสได้รับความนิยมมากขึ้น
นอกจากนี้ ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงมี 3 เรื่องที่จะทำให้ผู้ประกอบการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันได้ คือ 1.เรื่องการดีไซด์รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้งานที่หลากหลาย 2.การหาพันธมิตรที่เหมาะสม เช่น นักลงทุนต่างชาติ ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการมีแหล่งเงินทุนมากขึ้น และมีศักยภาพในการทำตลาดลูกค้าต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าจากจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ และ3.การพัฒนาแพลตฟอร์มบริการหลังการขาย เช่น บริการซ่อมแซมบ้าน
“ที่อยู่อาศัยที่เป็น “smart home” หรือมีระบบเตือนภัยอัตโนมัติต่างๆผ่านโทรศัพท์มือถือ เช่น เตือนเพลิงไหม้ หรือลืมเปิดประตูทิ้งไว้ หรือมีระบบการสั่งการเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในบ้าน มีระบบประหยัดพลังงาน จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะหากการมีบริการซ่อมแซมหลังการขาย จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคอย่างมาก ขณะที่พฤติกรรมเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนไป โดยเน้นหาข้อมูลผ่านแอพพลิเคชั่นและโซเชียลมากขึ้น”นายวิธานระบุ